תפריט
תפריט
מיחזור משכנתא הוא למעשה פעולה פיננסית חכמה שבה אתם מחליפים את הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם בהלוואה חדשה. המטרה העיקרית של המהלך הזה היא לשפר את התנאים שלכם מול הבנק, בין אם זה באמצעות השגת ריביות נמוכות יותר, קיצור תקופת ההחזר, הקטנת ההחזר החודשי, או התאמת המשכנתא למצבכם הכלכלי הנוכחי.
בפועל, מחזור משכנתא היא משכנתא חדשה שבאמצעותה פורעים את יתרת ההלוואה של זו הישנה. זהו כלי גמיש שיכול לחסוך לכם המון כסף לאורך השנים, ולכן חשוב מאוד להכיר אותו.
התהליך עצמו מורכב מכמה שלבים. ראשית, אתם סוגרים את המשכנתא הקיימת, מה שנקרא "פירעון מוקדם". במקביל, אתם לוקחים משכנתא חדשה, עם תמהיל ותנאים שמתאימים יותר לצרכים וליכולות שלכם היום. זה יכול לכלול שינוי במסלולי הריבית (לדוגמה, לעבור מריבית משתנה לקבועה), שינוי באורך תקופת ההחזר, או כל התאמה אחרת שתביא לחיסכון או הקלה.
חשוב לדעת שכל אדם שנטל משכנתא, בין אם בנקאית או מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון, רשאי לבצע מיחזור משכנתא, כל עוד הסכום שנותר לתשלום הוא לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי ואתם עומדים בדרישות הבנק למשכנתא חדשה
כאשר אתם ניגשים לבנק לקחת משכנתא חדשה, חשוב לזכור שהבנקאי הוא איש מכירות, והאינטרס שלו הוא קודם כל הבנק. לכן, ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מומחה, ששימש בעבר בתפקידי מפתח בבנקים, הוא קריטי.
יועץ כזה יגיע לבנק עם בקשות מדויקות, ינהל משא ומתן עקשני ויבטיח שאתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר שמגיעים לכם, ולא את מה שהבנקאי רוצה למכור לכם.
ההחלטה למחזר משכנתא אינה תמיד נובעת מקושי כלכלי. לעיתים קרובות, זוהי הזדמנות לשפר משמעותית את תנאי ההלוואה ולחסוך סכומים ניכרים. ישנם מספר מצבים עיקריים שבהם מומלץ לבחון את כדאיות המהלך.
אחד הגורמים המרכזיים לבחינת מיחזור הוא שינויים בריביות בשוק. אם הריביות הנוכחיות נמוכות משמעותית מאלו שבהן נלקחה המשכנתא המקורית שלכם, זהו סימן מובהק לכך שיש פוטנציאל חיסכון אדיר. בדיקה תקופתית של ריביות המשכנתא יכולה לחשוף הזדמנויות שלא הייתם מודעים אליהן. גם אם המשכנתא שלכם נלקחה לפני כמה שנים, ייתכן שחל שינוי בתנאי השוק שיאפשר לכם להשיג תנאים טובים יותר.
החיים דינמיים, וכך גם המצב הפיננסי שלנו. אם חלה עלייה בהכנסות (לדוגמה, קידום בעבודה, קבלת ירושה, או בונוס משמעותי), ייתכן שתרצו לנצל זאת כדי להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את תקופת המשכנתא. קיצור תקופת ההלוואה מפחית באופן דרמטי את סך הריבית שתשלמו. מצד שני, אם חלה ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות (כמו הרחבת המשפחה), מיחזור יכול לאפשר לכם לפרוס את ההחזרים על פני תקופה ארוכה יותר, ובכך להקטין את ההחזר החודשי ולהקל על העומס הכלכלי. עדיף למחזר משכנתא מאשר להיקלע לפיגורים בתשלומים.
עם הזמן, מסלולי הריבית השונים יכולים להפוך לפחות אטרקטיביים. לדוגמה, אם לקחתם משכנתא עם חלק גדול במסלול צמוד למדד בתקופה של אינפלציה נמוכה, ועתה האינפלציה עולה, ההחזרים החודשיים עלולים לזנק. מיחזור מאפשר לכם לשנות את תמהיל המשכנתא, לעבור למסלולים יציבים יותר (כמו ריבית קבועה לא צמודה), או להתאים את הסיכון לרמת הנוחות שלכם. גם איחוד הלוואות קיימות, בריביות גבוהות, לתוך המשכנתא החדשה, יכול להוות פתרון כלכלי משתלם.
מומלץ לבדוק את כדאיות המיחזור אחת לשנה או שנתיים, גם אם לא חל שינוי דרמטי במצבכם. תמיד כדאי לוודא שאתם משלמים את הריביות הנמוכות ביותר שניתן להשיג בשוק, ושהמשכנתא שלכם מותאמת באופן אופטימלי לצרכים הנוכחיים שלכם.
תהליך מיחזור משכנתא, על אף מורכבותו הנחזית, מורכב ממספר שלבים ברורים ומוגדרים, הדומים במידה רבה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה. הבנה שלבים אלו תסייע לכם להתכונן טוב יותר ולהתנהל ביעילות מול הגורמים הרלוונטיים.
הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקת כדאיות מעמיקה. לשם כך, עליכם לפנות לבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת ולבקש "דוח יתרות לסילוק". דוח זה יפרט את כל הנתונים הרלוונטיים של המשכנתא שלכם, כולל יתרת החוב, מסלולי הריבית, ותאריך תחנת היציאה הקרובה (אם קיימת).
בדוח תופיע גם עמלת הפירעון המוקדם הצפויה, אם קיימת, שהיא עלות משמעותית שיש לקחת בחשבון. לאחר קבלת הדוח, מומלץ להגיש אותו לבחינה מקצועית של יועץ משכנתאות מנוסה, או לבצע את הבחינה באופן עצמאי באמצעות מחשבון משכנתא ייעודי.
לאחר שווידאתם כי מיחזור המשכנתא אכן כדאי עבורכם, השלב הבא הוא עריכת סקר שוק מקיף. עליכם לפנות למספר בנקים, כולל הבנק הנוכחי שלכם ובנקים מתחרים, ולבקש הצעות למשכנתא חדשה. חשוב להשוות לא רק את הריביות, אלא גם את תמהיל ההלוואה המוצע, את גובה ההחזר החודשי, ואת העלויות הנלוות לתהליך.
כפי שצוין, מיחזור משכנתא יכול להיות פנימי או חיצוני. מיחזור פנימי מתבצע מול הבנק הנוכחי שלכם. זהו תהליך לרוב פשוט יותר מבחינה בירוקרטית, שכן הבנק כבר מכיר אתכם ואת הנתונים שלכם. עם זאת, ייתכן שהבנק הנוכחי לא יציע את התנאים הטובים ביותר ללא תחרות. מיחזור חיצוני, לעומת זאת, כרוך במעבר לבנק אחר. אמנם זה דורש יותר בירוקרטיה והגשת מסמכים חדשים, אך לרוב מאפשר להשיג תנאים תחרותיים ומשתלמים יותר, שכן הבנקים המתחרים ירצו "לגנוב" אתכם כלקוחות. כדאי לזכור את חשיבות הבדיקה התקופתית של תנאי המשכנתא והתאמתם למצב השוק ולמצב האישי.
לאחר שבחרתם את ההצעה הטובה ביותר, תגישו בקשה מסודרת לבנק הנבחר, תקבלו אישור עקרוני, ותחתמו על מסמכי ההלוואה החדשה. עם קבלת המשכנתא החדשה, היא תשמש לסילוק מלא של המשכנתא הישנה, ומעתה והלאה התשלומים החודשיים יתבצעו לפי התנאים החדשים שנקבעו.
כמו כל פעולה פיננסית, גם למיחזור משכנתה יש עלויות נלוות, וחשוב להכיר אותן כדי לבצע חישוב כדאיות מדויק. התעלמות מהן עלולה לפגוע בחיסכון הפוטנציאלי.
העלות הבולטת ביותר היא עמלת פירעון מוקדם. זוהי למעשה "קנס" שהבנק גובה על כך שאתם פורעים את ההלוואה לפני המועד המוסכם. גובה העמלה תלוי במסלול המשכנתה ובמצב הריביות בשוק. במסלולי ריבית קבועה, העמלה יכולה להיות משמעותית, במיוחד אם הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא. חשוב לוודא מה גובה העמלה בדוח יתרות לסילוק מהבנק.
בנוסף לעמלת הפירעון המוקדם, תיתקלו בעמלת פתיחת תיק למשכנתה החדשה, הנגבית על ידי הבנק החדש (או הבנק הקיים אם אתם ממחזרים אצלו). אם אתם עוברים לבנק אחר, סביר להניח שתידרשו גם לשלם עבור שמאות חדשה לנכס.
עלויות נוספות יכולות לכלול אגרות רישום בטאבו ועלויות נוטריוניות עבור ייפוי כוח או אישורים שונים. למרות שהעלויות הללו קיימות, חשוב לזכור שהחיסכון הפוטנציאלי מהריביות הנמוכות יותר יכול להאפיל עליהן באופן משמעותי, ולכן יש לבצע חישוב כולל של כלל ההוצאות מול כלל החיסכון.
מיחזור משכנתא הוא נושא שמעורר שאלות רבות, וזה טבעי. הנה כמה מהשאלות הנפוצות ביותר, יחד עם התשובות שיעזרו לכם להבין טוב יותר את התהליך:
אין הגבלה חוקית על מספר הפעמים שבהן ניתן למחזר משכנתא. בעיקרון, ניתן למחזר אותה בכל פעם שאתם רואים בכך כדאיות כלכלית. יועצים רבים ממליצים לבדוק את האפשרות למיחזור אחת לשנה-שנתיים, או בכל פעם שחלים שינויים משמעותיים בשוק הריביות או במצבכם הפיננסי האישי.
מחזור פנימי מתרחש כאשר אתם ממחזרים את המשכנתא באותו בנק שבו היא מתנהלת כיום. היתרון העיקרי הוא פשטות בירוקרטית – הבנק כבר מכיר אתכם ואת הנכס, מה שמקצר את התהליכים. מחזור חיצוני, משמעו מעבר עם המשכנתא לבנק אחר. למרות שזה כרוך ביותר בירוקרטיה (כמו הערכת שמאי חדשה), לעיתים קרובות ניתן להשיג תנאים תחרותיים וטובים יותר מבנקים אחרים, המעוניינים לצרף אתכם כלקוחות חדשים. למעשה, מעל 90% מהמחזורים הם מחזורים פנימיים, אך הסיבה היחידה לעשות מחזור חיצוני היא אם הבנק שלכם לא הצליח להתחרות עם ההצעה של בנק אחר.
כן, בהחלט. מיחזור משכנתא יכול לשמש גם כהזדמנות לקבל סכום כסף נוסף, מעבר ליתרת החוב הקיימת, לכל מטרה שתבחרו (לדוגמה, שיפוץ, סגירת חובות אחרים, רכישת רכב ועוד). זה נקרא "משכנתא לכל מטרה". עם זאת, חשוב לזכור שכל סכום נוסף שתיקחו כפוף לאישור הבנק ולמגבלות אחוז המימון (היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס).
בזמן מיחזור משכנתא, עליכם לעדכן את פוליסות ביטוח המשכנתא (ביטוח חיים וביטוח מבנה) כך שיתאימו לתנאי ההלוואה החדשים. אם עברתם לבנק אחר, תצטרכו להחליף את המוטב בפוליסות לבנק החדש. זו גם הזדמנות מצוינת לבדוק הצעות מחברות ביטוח שונות, שכן לעיתים קרובות ניתן לחסוך כסף רב על ידי מעבר מחברת הביטוח של הבנק לחברת ביטוח פרטית.
תהליך מיחזור משכנתא, על אף פשטותו לכאורה, הוא מורכב וכולל היבטים פיננסיים, משפטיים ובירוקרטיים רבים. ליווי של יועץ משכנתאות מומחה, במיוחד כזה שכיהן בתפקידי מפתח בבנקים בתחום האשראי והמשכנתאות, הוא לא בגדר מותרות אלא קריטי להשגת התוצאה הטובה ביותר עבורכם.
היועצים של תשואות פיננסים מכירים את המערכת הבנקאית מבפנים. הם יודעים בדיוק כיצד הבנקים פועלים, מהם מרווחי המשא ומתן שלהם, ואיך להשיג את הריביות הנמוכות ביותר בשוק.
אנחנו מתחייבים לנהל עבורכם משא ומתן מקצועי ועיקש מול הבנקים, תוך הצגת הנתונים באופן שידגיש את כל היתרונות שלכם כלקוחות, על מנת שתקבלו תמהיל משכנתא אופטימלי המותאם אישית לצרכים וליכולות שלכם.
המטרה שלנו היא אחת: לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי.
תשואות פיננסים הינה החברה המובילה בתחומה ובעלת 95% הצלחה. אנו מתחייבים לריביות הנמוכות בשוק ולהתאמת העסקה הטובה ביותר עבורך.
אולי תמצאו עניין גם בנושאים הבאים:
שיתופי פעולה
לבדיקת זכאותכם למשכנתא צרו קשר ונשוב אליכם בהקדם או חייגו: 03-9477729
יום ראשון: 9:00–19:00
יום שני: 9:00–19:00
יום שלישי: 9:00–19:00
יום רביעי: 9:00–19:00
יום חמישי: 9:00–19:00
יום שישי: 9:00–14:00
יום שבת: סגור
2025 © כל הזכויות שמורות ל-פ.פ תשואות פיננסים בע"מ | מפת אתר |
